2011年的成都樓市，雖未經歷極寒的冬天，卻也有風霜襲來。有的開發商在政策組合拳之下找不到方向，瀕臨出局；有的開發商卻在調控之路上找準了方向，成為樓市黑馬。這是好的時代，也是最壞的時代。同樣的產品，同樣的價格，卻有著迥然不同的銷售成績這正是營銷手段的魅力。2012年，限購仍是樓市主旋律，如何才能通過營銷手段使銷售破冰？讓我們從成都樓市資深人士觀點中，一起預見2012成都樓市營銷之變。

　　2012“馬太效應”顯現

　　在2011年，對于某些開發商是寒冷的，但是仍有開發商在調控年里完成了傲人業績。保利在2011年11月前簽約額突破80億，提前一月鎖定樓市年度銷售冠軍，并且以近兩倍的業績領跑第二名；萬科・五龍山、金潤華府、金色領域、海悅匯城四個項目單盤銷售都超過10億元；綠地集團西南事業部成都項目今年總銷售額近50億元，比2010年翻了近一番……世家機構認為，過去的2011年，盡管面臨嚴峻的市場調控，但不少大的開發商依然實現了業績增長和市場份額的擴大，而在2012年，這種馬太效應還會更加明顯。

　　營銷模式緊抓“快、準、狠”

　　對于開發商來說，弱市之下強營銷是必然的選擇。因此，2012年營銷模式的改變是開發商應對弱市環境的一個重點。當然，這僅僅是開發商在戰術層面解決問題的辦法，除此以外，他們還需要在資本運作、土地運作等戰略層面上布好局，在前期定位、產品設計上更加具有市場前瞻性，最后再通過營銷模式的改進把房子賣出去。總之，2012年開發商要改變的東西很多，這也是行業調控，優勝劣汰的必然結果和要求。世家機構認為。

　　世家機構認為：僅就營銷模式而言，同樣也沒有一種放之四海而皆準的辦法可以適用于所有項目。不同的項目，不同的目標受眾、不同的市場環境都會有不同的營銷模式，籠統來說，大概可以用快、狠、準來形容：快，即營銷模式對市場變化的反應快，對競爭對手的針對性措施響應快；狠，即營銷手段要有足夠的技巧和力度，用最合適的方式表達或制造購房者最感興趣的買點；準，即客戶的定位更加精準，傳播的渠道更加精準。總之，營銷模式的改變在2011年已經初現端倪，而在2012年它將越演越烈。

　　膠著市場價格是關鍵

　　2011年的樓市風向大逆轉，也使買賣雙方陷入了膠著狀態。在價格促銷的基礎上，各種有針對性的特色營銷也層出不窮。比如首付款免息分期支付、差額返還承諾、三年保值計劃等等。在這些營銷手段上，也可顯示出開發商急于刺激成交、增強市場購買信心的迫切心態。

　　中原地產認為，營銷是重中之重，市場不好的時候尤其如此。就2011年的情況而言，降價是實現現金流高速運轉，減少庫存壓力的最直接方式。畢竟無論市場如何調整，剛需仍然是購房主力軍。根據我們2011年的觀測，單盤銷售成績比較出眾的樓盤，價格方面都有讓步。目前市場上，單價9000元以上的基本銷不動；7000元-8000元是價格主流區間。但是一味地降價，未必就能獲得購房者的青睞。

　　營銷為輔好產品沒有寒流

　　對于越發理智的購房者而言，價格或者是刺激他們的因素之一，卻未必就能使其下單。在日益成熟的成都樓市，惟有先埋頭做產品夯實基礎，才能得到購房者實實在在的信任。

　　品牌知名度高、價格適中、產品合理的項目將在2012年獲得更好的成績。中原地產相關人員分析道，各種各樣的營銷方式應該作為輔助，真正撬動購買力的產品關注點仍在于價格、產品質量。當然不可否認，營銷方式可以起到一定的推動作用，例如定價策略、產品定位等。針對2012年成都樓市營銷模式創新，全經聯成都分會秘書長何良翊提出了三種模式。

　　鏈接

　　無創意不營銷之1：電商

　　電商平臺目前的主要作用是發布信息及一口價起拍等。電商平臺上面對的是有真實需求的買家，這樣也便于開發商探出購房者的真實心理價位。

　　無創意不營銷之2：微博營銷

　　微博是地球的脈搏，正因如此，微博的高效率傳播得到了開發商的關注。

　　無創意不營銷之3：一二手房聯動

　　中介二手房的客戶資源更為豐富，對客戶需求了解更充分。對于開發商而言可以拓展渠道，對于中介公司而言整合資源，擴大服務范圍。聯動營銷必將成為2012年的發展趨勢。

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